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全面两岸直航台北市房地产一定会更好

2019-10-20 10:10:03来源:励志吧0次阅读

全面两岸直航 台北市房地产一定会更好

这波房价上涨,涨得让人有点措手不及,想购屋或换屋的人,稍一犹豫,就错过时机。现在房价来到三年来的新高点,不论是首购族、换屋族,或是投资客都在问:房价还会上涨吗?现在还可以进场买吗?五大指针为你掌握破解高房价的方法,让你在这波涨势之中,立于不败之地。

住在台北市南港的林亦轩,在这波房价上涨过程中,因为犹豫,让自己的处境极为尴尬。

林亦轩去年初把住了十几年的三十坪旧公寓卖掉,心想换间大一点的房子。卖掉之后,他先租房子住,原想慢慢看,等看到合意的房子再买,但是这一等,房价一路上涨,才发现,自己卖房子的价格,已买不回原来的房子了!

去年初,南港地区的预售屋,每坪总价大约只有二十五万元(新台币,下同),其实二十五万元也不算便宜,林亦轩看了几个建案,却没有做出决定。因为当时房价已涨了一段时间,实在有点贵,他心想,多看看再决定。

但是房价不但没有回头,还急涨而上,后来南港涨到每坪二十八万元,他还是没有下手;到了今年,新建案涨到每坪三十万元,如果买个四十坪,就要一千二百万元,与当初每坪二十五万元,总价一千万元的同款新屋,足足相差二百万元之多。

这还不打紧,这一年多来,只要一有新案推出,大家好象都用抢的,错失这么多机会之后,他感叹房价与原先预算的金额相差太多,房子愈来愈贵,实在买不下手,但心里却又害怕,房价若继续上涨,那他岂不是永远都买不起了?

于是他跟熟悉的建商先预约,要求建商“如果有新案子一定要先通知我!”这样就可以在建案未公开前先看房子,取得优先订购权。不过说老实话,价格愈来愈高,他也还没下定决心是否要立刻下手。观望、犹豫让他无所适从。

同样也是尴尬一族的陈永泰,早在二、三年前就有购屋打算,目前仍是单身的他,长期以来都是租房子,本来想买个房子,但是却没有积极行动。等他惊觉房价上涨,已经来不及了。现在房价涨成这样,他实在不知道该不该在这个时候买,如果现在买,会不会买到最高点?若是不买,房价会不会再飙高呢?

■九二八档期 推案量成长逾三倍

这是许多人心中的疑问。不论是首购族、换屋族都在问“房价还会上涨吗?现在还可以进场买吗?”这是现下购屋者心中最大的迷思。

台湾房市历经十年不景气,从二○○三年SARS之后起涨,十年来,许多首购、换屋族累积的能量爆发,加上投资客进场,将房价推到新高,平均涨幅达二、三成,许多地区创下历史新高价位,内湖来到每坪五十万元;板桥、新店、淡水也喊到每坪四十万元的天价。 今年九二八房市档期,北台湾推案量暴出巨量,总推案量高达一千六百亿元,比五年前同期成长了三倍之多。建商看好二○○八年两岸三通的长多行情下,完全不受目前倒扁政治纷扰影响,大量推案。但在这么高的房价之下,后续的动能到底如何?有几项重要指针可以测试房市温度。

■指针1 企业家加码台湾

其中最明显的例子是财团大老板,看好未来两岸开放的商机,鸭子划水加码台湾。润泰集团总裁尹衍梁与远雄集团董事长赵藤雄是个中代表。

原本投资重心放在大陆的尹衍梁,近两年反向加码台湾市场。今年初,尹衍梁斥资一千五百万美元,订了一架塞思纳 (Cessna)帝王型小客机,未来还将陆续买进飞机,结合集团旗下的书田诊所,抢攻两岸包机和两岸医疗包机的市场。除了包机这门新生意以外,润泰集团更大的投资就是房地产。

去年润泰创新推出的(敦仁)、(东方丽池)案案热销,今年以来润泰推案却明显放缓,但并非尹衍梁看坏后势,而是为○八年大行情蓄积更大能量。他认为,两岸朝开放之路前进,房市绝对有大行情,但这两年的政治变量太多,风险也不能不防,因此策略上采取都市更新以及与地主合建双轨并进的方式。

目前尹衍梁手上的几个案子如北县新店裕隆汽车城、新竹某纺织厂旧厂以及北市安东街都市更新案,都是数千坪到数万坪以上的大型开发案,日前又标得台铁南港站BOT案,打算开发商场、办公大楼。

远雄集团董事长赵藤雄也积极布局两岸开放商机,从去年起,远雄集团嗅到两岸和缓讯息,除大举推案外,还四处出击,从远雄自贸港、台北巨蛋,到延宕多年的花莲、阳明山、阿里山、垦丁的五星级饭店计画,也重新激活,甚至看好中国观光客商机,赵藤雄更大举加码,规画扩充连锁饭店到澎湖、金门、台中、新竹等。

■指针2 台商回流大抢购

台商回台购屋,也是推升这波房地产行情的主力,不论是豪宅或小套房,都可见台商踪迹。

近来,从北市南京东路五段的(台北摩根),到晶华酒店旁的(忠泰华漾),以及捷运沿线的预售案,即使纷纷创新高价,但仍案案热卖,海外华人以及中国台商是主力大买家。

忠泰房屋经理祁麟指出,这些豪客一出手最少是四、五户,只要是好地段的好产品,几乎是用抢的,就像(忠泰华漾)四十三坪以下的小坪数,几乎两天就抢订一空。

甲山林广告董事长祝文宇分析,相对于中国、美国,台湾房地产价格涨幅落后,再加上二○○八年两岸和解行情的想象空间,这些深具国际观的大买家,纷纷转战台湾房市,他估计,多数个案台商和海外华人的比重,已有三成之多。

四十六岁的郑美茵,就是这波回流的台商之一,近一两个月来她已经陆续买了两户淡水的大坪数景观住宅,一户自住,一户打算出租,除此之外,她也看好南港未来的发展,斥资买下一个店面。

郑美茵投资房地产遍及世界各地。她对投资房地产情有独钟,和年轻时的一段际遇有很大关系。一九八七年台湾房地产起涨前,她和先生正处于创业初期,当时看中北市敦化南路(钻石双星)办公大楼,打算买下一层作为公司办公室,但先生考量资金周转,并未同意,没想到房价一路直上,原本一坪十五万元,不到两年就涨到五、六十万元。

她笑说:“到嘴的鸭子飞了,那种悔恨真是笔墨难以形容,我暗暗发誓,如再碰到这样的机会,绝不错过。”

等待十年之后,○二至○五年,上海房地产暴涨,她大举买进豪宅与店面,尤其是地铁站出口附近的店面,买下就紧抱不放,随着房价大涨,当年的投资价值翻了好几倍。

这几年投资房地产累积的经验,郑美茵培养敏锐的市场嗅觉。她认为,台北的房价算偏低,她深信两岸开放,台北的房价,从现在起,起码再涨两成。

■指针3 外资来台买楼强强滚

“我从没有看过这么多外资等待来台布局!目前等候进场的资金至少有几千亿元!”刚刚帮里昂证券买进内湖三栋办公大楼的世邦魏理仕台湾分公司总监黄郁琪形容外资来台的景象,真的非常惊人。

里昂证券日前以七十亿元购进内湖办公大楼,创下外资投资台湾房地产的天价,目前仍积极寻找新的投资标的。

据了解,里昂证券创办人Garry koull亲自来台寻找标的,有一天他站在台北一○一大楼内,看着窗外的“统一国际大楼”不禁赞叹:“I will take it.”(我要拿下它)。不过因该大楼产权分属好几家公司,他并没有如愿到手。

黄郁琪透露,二○○五年起,外资来台投资房地产持续加温,今年动作更积极,较特别的是,“过去从不看台湾市场的外资也来了。”她说,房地产不像股票,会卡很久,因此除非看好未来三到五年的行情,否则他们不会轻易进来。

世邦魏理仕董事总经理云惟鸿认为,中共在政策上压抑外商炒作房地产,因此使得大量资金回流台湾,现在每周都有新的资金从亚太地区转到台湾。

同为国际地产投资顾问的仲量联行总经理赵正义感受这波外资来台热况,赵正义说,台湾房地产相较香港、欧美为低,外资对二○○八年两岸发展看得很正面,因此来台布局,但是目前卖方地主也都看好○八年,价格不断抬高,外资虽有意愿,但成交不易。

■指针4 利率不会急升

利率会不会弹升,也是影响房市的重要关键。“利率不升、房价不死。”戴德梁行总经理颜炳立认为,台当局这几年来压低利率、把游资逼出来,同时把土增税减半,祭出优惠利率,刺激房市,如今美国升息,但扁政府仍刻意压低利率,相信到○八年选举前,都不会改变这个策略,但○八年后,新执政者必须面临拉高利息压抑炒作的问题。

房市过热,政府是否会祭出打压政策?经建会住都处副处长陈丽春强调,经建会持续观察房市动态,目前除了部分地区和建案上涨幅度较大之外,整体来说,还算平稳,政府不可能刻意打压房市,一切仍尊重市场自由机制。

政大地政系教授张金鹗认为,整体而言,岛内利率水准仍是处于低档,未来顶多是走温和上涨的趋势,不会有强烈升息的压力,对房市景气来说,仍是正面的。

■指针5 房市还不到泡沫化危机

世界各国都面临房市泡沫化危机,台湾是否也会面临泡沫危机?信义房屋企研室协理张欣民指,房市是否泡沫,有三个观察指针,其一是预售屋推案量放大,但销售差;其二是空屋率过高; 其三是投资客比率过重,一旦投资客到达二五%到三○%,就会有泡沫化的危机。

他说,目前预售屋推案量虽大,但销售状况还不错,建商卖压不致太大。此外,除了部分供给量过剩的区域外,整体空屋率还不致于过高;加上岛内投资客仍维持在一七%到二○%之间,还算可接受范围,从这三个指针观察,仍不会有泡沫化危机。

不过,颜炳立提醒,小套房、小豪宅的投资客比率过重非真正需求,且这二、三年来供给量大增,一旦景气反转,这类产品首当其冲,面临泡沫危机,这是值得注意的地方。

建商为了○八年推案,全民也在为○八年筑梦,很多人担心○八年之后,房价会更高,但有人认为这不过是一场梦罢了。即使专家们对○八年也是多空交战,看法分歧。

■筑梦三通 全面直航最大利多

我们试图访问房地产专家,经过综合分析,仍是以持乐观及持平的人居多,悲观者也有,但是为数较少。但不论是乐观或悲观者都一致认为,三通之后,台北市房地产一定会更好。

一位长期在台港中三地投资房地产与股市的王姓投资大户指出,从香港的经验来看,三通之后,中资机构都要设办公室,人员来了,就有住的需求,“中资机构一设立,全球就会闻风而至,台商也会回流,台湾将是一片生机盎然。”

他预测,今年秋节包机是一个转折点,三节包机之后,接着是周末包机,一旦周末包机,台商的家就会在台湾而不是大陆,再来是全面直航,这才是真正的利多。他认为,“最迟明年,○八年的效应就会出来。”

在此之前,他认为房地产即使小幅调整,价格也不会回,最多只是中段整理。他建议不论投资或自住型的购屋者,一定要选好地段的产品,未来五到十年不会有问题。而投资者最好往高价地方投资,因为有钱人都聚集在那里。

■购屋标的 台北市为首选

淡江大学产经系副教授庄孟翰与戴德梁行总经理颜炳立两人对○八年持悲观看法,但是他们还是一致认为,台北市房市是最有机会的地方。不管三通开放程度如何,由于台北市供给量严重不足,庄孟翰直言:“台北市现在不买,三通以后一定会更贵!”

一向对房市持空头看法的颜炳立则鼓励换屋族进驻台北市“放大胆的抢!尤其是A级地区‘靠近市中心’,如果新屋推七十万元一坪,中古屋价格若是七十万元的一半以下,每坪三十五万元就买进你要的。”

此外,供给量大的地方,也要特别留意。庄孟翰认为,林口、淡水、三峡、桃园、台中市等供给量过大的地方,未来会有跌价空间,应该避开这些地方。

张金鹗教授则认为,除了台北市以外,捷运有到的台北市卫星城市,例如板桥、新店、中永和、土城等捷运沿线,仍然有不错的机会,也是消费者可以留意的地方。

至于第三季房市交易量萎缩,张欣民认为,第一、二季炒作过热,最近房市呈现量缩,反而是好现象。永庆房屋总经理叶凌琪则认为,最近量缩价格微幅下跌二%,加上政局不安定,购屋者可趁乱下手,因为“这可能是今年以来惟一持平的机会。”

今年下半年预计推三百亿元案量的海悦广告副总经理曾俊盛斩钉截铁指出,“除了少数供给量比较大的地方,大台北地区,现在若不进场,一年后还是会后悔!”

曾俊盛在第一线观察,因为有○八年大行情的想象支撑,消费者出价相当积极,而建商这几年饱赚,资金充足余屋又不多,自然不愿杀低,最重要的是利率处于低档,报酬稳定的投资标的又少,加上通膨压力不减,房地产正是消化游资最佳标的,因此价格要跌下来并不容易。

不过,尽管大家对后市多空分歧,今年九二八档期,仍有价格再创新高的建案,对此,《住展杂志》研发长倪子仁认为,购屋者应该居高思危,价钱创新高,通常交屋后就是下跌的开始。

此外,还有一项因素必须特别留意。一位银行业资深主管透露,受双卡效应影响,银行开始紧缩房屋贷款,原本可以贷到九成以上,现在却大幅紧缩,这因素将会抑制销售,后续效应值得观察。

想办法挺进台北市,其次是选择捷运有到的台北市卫星城市,注意避开供给量大的地方,别去追逐创新高价的建案,三通仍然有梦。综合以上信息,打败高房价,你不会再有迷思。

来源:台湾《今周刊》

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