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人民房评北京当前没有开发商涨价的土壤

2019-10-12 18:03:11来源:励志吧0次阅读

人民房评:北京当前没有开发商涨价的土壤

近日,随着北京房地产市场成交量上扬,以及一系列利好消息的释放,有些开发商感觉“夏天”要来了,酝酿楼盘涨价。5月26日,《证券》刊发文章称:北京多家开发商计划涨价 通州房价升至2.2万元领涨。笔者对文章中报道的通州区、朝阳区等楼盘进行了调查后获悉,的确有开发商酝酿捂盘涨价,而这些指令和想法甚至来自房地产公司的老板或者董事长层面,也就是说,这是一些房地产公司决策层对北京楼市未来走向的判断。然而,市场果真有这些开发商预想得那么好吗?首先,这次意欲捂盘的开发商楼盘集中在北京市通州区,原因是有一些利好消息,而据笔者了解,这个利好消息多年前就已经在传,是典型的“冷饭热炒”。通州区的楼盘一向是刚需购房需求的主市场,刚需购房主要看的是价格。熟悉北京房地产市场发展历史的人都知道,通州区的房价总是北京市房价的“晴雨表”,市场好的时候会涨得很快,市场差的时候也会跌得很惨,只有真正自住型需求的购房者才不会受价格的涨跌影响预期。因此,如果是自住型购房需求,通州区的房子可以从性价比上去考虑,而如果从投资来说,整个北京市的房地产市场都已经回归了理性和去投资化的状态,寄希望于买房快速实现财富增值,已经是不现实、不客观的想法。如今,通州区房价平均已经到了2.2万元/平米以上的价格,对于北京市刚需性购房家庭来说,如果首付在100万元,购买一套90平米的两居室,还需要贷款100万元,按照贷款最长期限30年计算,每个月还款还需要将近6000元,这对北京市的一个两口之家来说,也是一个不小的负担。而且,如今通州区在售新商品房100平米以下小户型越来越少,大部分是三居室,房贷的首付和按揭贷款还款压力不小。其次,北京市房地产市场库存充裕,并没有开发商所传言那样库存不足的问题。据北京市统计局等机构发布的数据,北京住宅市场存量在短期回落至7万余套之后,又重新站回8万套的关口。根据亚豪机构的统计数据显示,截止5月18日,北京商品住宅存量套数为80550套,按照4月的成交量来计算,去化周期需一年有余。而在这其中,现房住宅的存量甚至比期房还高出8116套,项目滞销的程度由此可以见一斑。还有一个不容忽视的问题,今年6、7月份有个住房将摇号,价格在22000元/平米-29000元/平米,分流不少低中端需求,尤其是通州区这样刚需性楼盘扎堆的区域,自住房的分流作用不可小觑。人民现场去走访和调查通州区多个在售楼盘时就发现,通州区虽然近三年供应新的住宅用地比较少,但是区域内热点地区楼盘和待开发的土地存量充足,以通州区热点楼盘地区运河新区为例,该区域内至少有个新盘同时在售。在这轮房地产调控政策的调整当中,我们看到,有关交易成本和二手房买卖的税费政策并没有做太大调整,目的就是最大限度降低房产的投资属性,降低其流动性,让其回归到居住属性上来。今年5月份以来,虽然全国主要一线城市出现了房屋成交量上涨的趋势,但是价格并没有明显的环比上涨。很多开发商对此情况不满,但是又不敢轻易涨价和提价,出于公司自身财务压力,担心房子卖不出去。以北京为例,过去两年开发商拿地的成本很高,在很多地区出现了目前在售商品房的房价跟地价差不多的情况,也就是所谓的“面粉贵过面包”的情况。面对这样的情况,开发商们急切寻求房价上涨,并期望获得相应利润,从其经营角度来说,出发点是没有错的。但是,从房地产市场的实际情况出发,目前的市场反应以及真实的市场承受购买力,可能真的未必有那么乐观。

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